Dołącz do czytelników
Brak wyników

Zamówienia na roboty budowlane

12 maja 2018

NR 161 (Marzec 2018)

Wady programów funkcjonalno-użytkowych

0 76

Program funkcjonalno-użytkowy (PFU) jest dokumentem wymaganym m.in. w postępowaniu przetargowym jednostopniowym, w trybie „zaprojektuj i wybuduj”. W dokumencie tym zamawiający, w sposób jak najbardziej szczegółowy, przedstawia opis przedmiotu zamówienia.

W opisie przedmiotu zamówienia zamawiający powinien zamieścić:

  • charakterystyczne parametry określające wielkość obiektu lub zakres robót budowlanych;
  • aktualne uwarunkowania wykonania przedmiotu zamówienia;
  • ogólne właściwości funkcjonalno-użytkowe;
  • szczegółowe właściwości funkcjonalno-użytkowe wyrażone we wskaźnikach powierzchniowo kubaturowych ustalone zgodnie z Polską Normą PN-ISO 9836:1997 „Właściwości użytkowe w budownictwie. Określenie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych”, jeżeli wymaga tego specyfika obiektu budowlanego, w szczególności:
    • powierzchnie poszczególnych pomieszczeń wraz z określeniem ich funkcji,
    • wskaźniki powierzchniowo-kubaturowe, w tym wskaźnik określający udział powierzchni ruchu w powierzchni netto,
    • inne powierzchnie, jeśli nie są pochodną powierzchni użytkowej opisanych wcześniej wskaźników,
    • określenie wielkości możliwych przekroczeń lub pomniejszenia przyjętych parametrów powierzchni i kubatur lub wskaźników.

Ważne!

Zamawiający w PFU przedstawia również swoje wymagania z zakresu m.in. przygotowania terenu budowy, architektury, konstrukcji, instalacji, wykończenia, zagospodarowania terenu, które uzależnione są od specyfiki obiektu i obejmują cechy obiektu dotyczące rozwiązań budowlano-konstrukcyjnych i wskaźników ekonomicznych oraz warunki wykonania i odbioru robót budowlanych.

Obok części opisowych PFU powinien zawierać część informacyjną, która obejmuje:

  • dokumenty potwierdzające zgodność zamierzenia budowlanego z wymaganiami wynikającymi z odrębnych przepisów;
  • oświadczenie zamawiającego stwierdzające jego prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane;
  • przepisy i normy prawne związane z projektowaniem i wykonaniem zamierzenia budowlanego;
  • inne posiadane informacje i dokumenty niezbędne do zaprojektowania robót budowlanych, w szczególności:
    • kopię mapy zasadniczej,
    • wyniki badań gruntowo-wodnych na terenie budowy na potrzeby posadowienia obiektów,
    • zalecenia konserwatora zabytków,
    • inwentaryzację zieleni,
    • dane dotyczące zanieczyszczeń atmosfery do analizy ochrony powietrza oraz posiadane raporty, opinie lub ekspertyzy z zakresu ochrony środowiska,
    • pomiary ruchu drogowego, hałasu i innych uciążliwości,
    • inwentaryzację lub dokumentację obiektów budowlanych, jeżeli podlegają one przebudowie, odbudowie, rozbudowie, nadbudowie, rozbiórkom lub remontom w zakresie architektury, konstrukcji, instalacji i urządzeń technologicznych, a także wskazania zamawiającego dotyczące zachowania urządzeń nadziemnych i podziemnych oraz obiektów przewidzianych do rozbiórki i ewentualne uwarunkowania tych rozbiórek,
    • porozumienia, zgody lub pozwolenia oraz warunki techniczne i realizacyjne związane z przyłączeniem obiektu do istniejących sieci wodociągowych, kanalizacyjnych, cieplnych, gazowych, energetycznych i teletechnicznych oraz dróg samochodowych, kolejowych lub wodnych,
    • dodatkowe wytyczne inwestorskie i uwarunkowania związane z budową i jej przeprowadzeniem.

Zawartość merytoryczna PFU wynika wprost z rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 2 września 2004 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy dokumentacji projektowej, specyfikacji technicznych wykonania i odbioru robót budowlanych oraz programu funkcjonalno-użytkowego.

Opracowanie PFU

Przepisy są jasne i czytelne, lecz przygotowanie materiałów zgodnie z tymi wymogami może przysparzać pewnych trudności. Zagłębiając się w temat i uszczegóławiając opis przedmiotu zamówienia, zawsze trzeba mieć na uwadze, w jakim celu sporządza się PFU i czemu ma służyć, jakie mogą wyniknąć konsekwencje z wadliwości jego opracowania.

W opisywanym przypadku PFU jest podstawą do złożenia oferty przez wykonawców w postępowaniu przetargowym na „zaprojektuj i wybuduj”, w której przedstawiają termin wykonania zamówienia oraz wysokość wynagrodzenia.

Jeżeli PFU będzie wadliwie przygotowany z powodu zbyt ogólnikowego opisu przedmiotu zamówienia, niepoparty wstępnymi ekspertyzami i opiniami, można spodziewać się, że w postępowaniu spłyną oferty z dużą różnicą wynagrodzeń.

Zamawiający może otrzymać oferty z wysokimi cenami, w przypadku gdy wykonawcy będą ostrożni, a doświadczenie w realizacji podobnych inwestycji podyktuje im konieczność przewidzenia ryzyka, szczególnie w przypadku robót remontowych, lub też z niskimi, jeżeli nie docenią oni zakresu zamówienia opisanego z niską szczegółowością.

Najlepiej przedstawić tę problematykę na kilku przykładach, które obrazują, w jaki sposób brak precyzji w opisie przedmiotu zamówienia sporządzonym przez zamawiającego, a także pobieżne zapoznanie się wykonawców z tym dokumentem może wpłynąć na proces inwestycyjny i powstanie sporu pomiędzy stronami.

Przykład 1

W opisie przedmiotu zamówienia załączonym do SIWZ zamawiający przedstawił zakres opracowania: (…) Przedmiotem zamówienia jest zaprojektowanie, przebudowa i kompleksowy remont szkoły. Przebudowa budynku dotyczy zmiany układu funkcjonalnego pomieszczeń na parterze a kompleksowy remont dotyczy wszystkich pomieszczeń budynku (odnowienie ścian, sufitów, posadzek, wymiana stolarki) na pierwszym i drugim piętrze, nieobjętych przebudową na parterze.

Po wykonaniu projektu wykonawca przystąpił do prac budowlanych. Przy pracach malarskich na kondygnacjach nieobjętych przebudową okazało się, że tynki są bardzo niskiej jakości i po nałożeniu farby zaczynają odspajać się od podłoża i odpadać. Wobec tego faktu wykonawca zmuszony został do usunięcia starych i położenia nowych tynków. Uznając, że roboty te wykraczają poza zakres zamówienia, ponieważ w PFU zamawiający nie podkreślił konieczności skucia starych tynków, zażądał od zamawiającego dodatkowego wynagrodzenia.

W efekcie powstał spór, który można rozstrzygnąć jedynie poprzez analizę w sposób literalny zapisów PFU.

Należy zauważyć, że zamawiający posłużył się zwrotem „kompleksowy remont”. Kompleksowy, co oznacza obejmujący całość elementów, a nie tylko ich fragment. Dalej używa zwrotu „odnowienie”, co według słownika synonimów języka polskiego oznacza renowację, restaurację, regenerację, remont, rekonstrukcje. Tak więc zamawiający użył synonimu słowa remont.

Z kolei remont, według art. 3 pkt 8 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 1994 r. Nr 89, poz. 414), oznacza: wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych, niż użyto w stanie pierwotnym.

Odnosząc to sformułowanie do „odnowienia ścian”, należy przyjąć, że wyremontowane (odnowione) ściany powinny mieć wygląd nowych ścian (mają wyglądać, jakby były zrobione od nowa). Trudno sobie zatem wyobrazić odnowienie ścian polegające na pomalowaniu odpadających tynków.

Zamawiający w opisie przedmiotu zamówienia nie oczekiwał odnowienia tynków, ale traktował to zagadnienie szerzej, oczekując odnowienia ścian, na co, w przypadku większych zniszczeń, może składać się szereg czynności.

PFU jest podstawą do złożenia oferty przez wykonawców w postępowaniu przetargowym na „zaprojektuj i wybuduj”, w której przedstawiają termin wykonania zamówienia oraz wysokość wynagrodzenia

Ważne!

Zamawiający niebędący biurem projektów ani wykonawcą robót budowlanych powierz...

Pozostałe 70% treści dostępne jest tylko dla Prenumeratorów.

Co zyskasz, kupując prenumeratę?
  • 11 wydań czasopisma "Monitor Zamówień Publicznych"
  • Dostęp do wszystkich archiwalnych artykułów w wersji online
  • Roczny dostęp do filmów instruktażowych
  • Cykl szkoleń online
  • Indywidualne konsultacje
  • ...i wiele więcej!
Sprawdź

Przypisy